Sophie JULIENNE

Avocat au Barreau de Versailles

Un avocat à votre écoute

LogoAvocat au Barreau de Versailles, Maître Sophie JULIENNE exerce essentiellement dans le domaine du contrat, de l’immobilier, de la construction et de l’urbanisme.

ACTUALITES – Jurisprudences

URBANISME – Assouplissement du régime de l’emplacement réservé

Si l’autorité administrative chargée de délivrer le permis de construire est tenue de refuser toute demande, même émanant de la personne bénéficiaire de la réserve, dont l’objet ne serait pas conforme à la destination de l’emplacement réservé, tant qu’aucune modification du plan local d’urbanisme emportant changement de la destination n’est intervenue, il est en revanche possible qu’un permis de construire portant à la fois sur l’opération en vue de laquelle l’emplacement a été réservé et sur un autre projet soit légalement délivré, dès lors que ce dernier projet est compatible avec la destination assignée à l’emplacement réservé (CE 1° et 6° ch.-r., 20 juin 2016, n° 386978, mentionné aux tables du recueil Lebon).

ACTUALITES – Jurisprudences

CONSTRUCTION – La clause de réception tacite insérée au CCMI est jugée nulle et non écrite

La Cour de Cassation juge nulle et non écrite la clause figurant au contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans stipulant que toute prise de possession ou emménagement avant la rédaction contradictoire du procès-verbal de réception valait réception tacite. La Cour considère en effet  que la seule prise de possession ne suffit pas à établir la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de réceptionner celui-ci et qu’un telle clause de réception tacite est de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligatoires des parties, en ce qu’elle impose au maître de l’ouvrage une définition extensive de la réception, et a pour effet de rendre immédiatement exigibles les sommes restant dues (Cass. civ. 3, 6 mai 2015, n° 13-24.947, FS-P+B+I).

COPROPRIETE – Le contrat de syndic n’est pas soumis à l’obligation de mise en concurrence et de consultation du conseil syndical

Le contrat de syndic n’entrant pas dans la catégorie des contrats et marchés de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014, il n’est pas soumis à l’obligation de mise en concurrence et de consultation préalable du conseil syndical.  Il en résulte que « nonobstant l’absence de mise en concurrence et de consultation du conseil syndical, la décision portant nomination du syndic avait été valablement adoptée » (Cass. civ. 3, 15 avril 2015, n° 14-13.255, FS-P+B).

URBANISME – Demande de prorogation du permis de construire

L‘Administration ne peut refuser une demande de prorogation d’un permis de construire présentée deux mois au moins avant l’expiration de son délai de validité que si les règles d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres s’imposant au projet ont été modifiées, postérieurement à la délivrance du permis de construire, dans un sens qui lui est défavorable. La validité ou non du titre habilitant le bénéficiaire du permis de construire à construire au jour de la demande de prorogation n’a pas a être prise en considération (CE 4° et 5° s-s-r., 15 avril 2015, n° 371309, mentionné aux tables du recueil Lebon).

 

ACTUALITES – Jurisprudences

DOMAINE PUBLIC – Un mur nécessaire à la sécurité de la circulation considéré comme un accessoire de la voie publique

En l’absence de titre déterminant la propriété d’un mur séparatif entre le domaine public et une parcelle privée, le Conseil d’Etat a considéré que dans la mesure où ce mur, situé à l’aplomb d’une voie publique, évite la chute de matériaux qui pourraient provenir des fonds qui la surplombent, il doit être regardé comme un accessoire de la voie publique, même s’il a aussi pour fonction de maintenir les terres des parcelles qui la bordent. Le juge a également pris en considération l’origine de ce mur, lequel a été édifié en bordure d’une avenue créée au milieu du dix-neuvième siècle en creusant dans une colline afin d’en réduire la pente (CE 4° et 5° s-s-r., 15 avril 2015, n° 369339, mentionné aux tables du recueil Lebon).

URBANISME – Conséquence d’une annulation de modification d’un POS –   Commune condamnée à indemniser l’acquéreur de terrains devenus inconstructibles

L‘acquéreur de terrains devenus inconstructibles en raison de la modification illégale du plan d’occupation des sols doit se voir indemnisé par la Commune au titre de ce préjudice, c’est à dire de la différence entre le prix d’acquisition des terrains et leur valeur réelle (CE 1° et 6° s-s-r., 8 avril 2015, n° 367167, mentionné aux tables du recueil Lebon).

URBANISME – Déclaration Préalable – L’annulation par le juge d’une demande de pièces complémentaires transmise par l’Administration ne donne pas lieu d’office à décision implicite de non-opposition

Le Conseil d’Etat a jugé que l’annulation d’une décision de demande de pièces complémentaires par le juge de l’excès de pouvoir ne fait pas disparaître la décision tacite d’opposition née conformément au b) de l’article R. 423-39 du code de l’urbanisme. Le juge ne peut, en l’absence de conclusions dirigées contre cette décision, prononcer d’office son annulation par voie de conséquence de l’annulation de la demande de pièces complémentaires. Le pétitionnaire pourra confirmer sa demande d’instruction de sa déclaration préalable auprès de l’autorité compétente sans avoir à reprendre l’ensemble des formalités exigées lors de l’instruction de la demande initiale. L’autorité compétente dispose alors d’un délai d’un mois à compter de cette confirmation pour se prononcer sur la demande et, le cas échéant, retirer la décision tacite d’opposition. A défaut de notification d’une décision expresse dans ce délai, le silence gardé par l’autorité compétente donnera naissance à une décision de non-opposition à la déclaration préalable valant retrait de la décision implicite d’opposition (CE 1° et 6° s-s-r., 8 avril 2015, n° 365804, mentionné aux tables du recueil Lebon).

ACTUALITES – Jurisprudences

BAIL D’HABITATION – Conditions de transfert aux héritiers d’un bail HLM

La Cour de Cassation rappelle qu’en application de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction résultant de la loi du 25 mars 2009, l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le transfert du bail en cas de décès du locataire est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré à condition que le ménage pouvant bénéficier d’un tel transfert se comprenne en tant que cellule économique et familiale, que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution du logement concerné et que le logement soit adapté à la taille du ménage (Cass. civ. 3, 25 mars 2015, n° 14-11.043, FS-P+B).

URBANISME – Admissibilité du permis de construire en régularisation après la clôture d’instruction

Si un permis modificatif intervenu en régularisation du permis initial a été produit postérieurement à la clôture de l’instruction du fait que la partie qui le produit n’était pas en mesure d’en faire état avant, la juridiction doit en tenir compte et rouvrir en conséquence l’instruction. Telle est la solution d’un arrêt rendu par le Conseil d’Etat le 30 mars 2015 (CE 1° et 6° s-s-r., 30 mars 2015, n° 369431, mentionné aux tables du recueil Lebon).

URBANISME – Possibilité de contester les prescriptions assortissant une autorisation d’urbanisme

Le Conseil d’Etat juge que l’administration ne peut assortir une autorisation d’urbanisme de prescriptions qu’à la condition que celles-ci, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet, aient pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect. Il ajoute que le titulaire d’une autorisation d’urbanisme est recevable à demander l’annulation d’une ou de plusieurs prescriptions dont celle-ci est assortie. Toutefois, le juge ne peut annuler ces prescriptions, lorsqu’elles sont illégales, que s’il résulte de l’instruction qu’une telle annulation n’est pas susceptible de remettre en cause la légalité de l’autorisation d’urbanisme et qu’ainsi ces prescriptions ne forment pas avec elle un ensemble indivisible (CE, 13 mars 2015, n° 358677, publié au recueil Lebon).

CONSTRUCTION – Conditions de mise en oeuvre de la garantie décennale d’un constructeur

La garantie décennale d’un constructeur ne peut être mise en oeuvre au titre de désordres affectant un ouvrage ou une partie d’ouvrage qu’il n’a pas réalisé, et qui ne sont donc pas imputables à sa propre intervention. La Cour de Cassation a rappelé que le juge ne peut se borner en à énoncer que l’entreprise dont l’exposante assurait la responsabilité décennale n’était pas recevable à invoquer la faute des autres constructeurs pour s’exonérer de la présomption de responsabilité à l’égard du maître de l’ouvrage, sans examiner, ainsi qu’elle y avait pourtant été invitée, si les désordres litigieux affectaient une partie d’ouvrage que l’entreprise assurée avait effectivement réalisée (Cass. civ. 3, 25-03-2015, n° 13-27.584, FS-D).

© 2016 Sophie JULIENNE

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